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将视角转向城市内部，你会发现，中海购物中心大部分位于住宅型商圈，但位于职住综合体商圈的项目客流表现更为出色。 —— 客源主要是周边人群，多为目的性消费。受周期性波动影响较小。当然，过去几年，中海的中报毛利也有起有落，但全年来看，除了2019年略有下降外，其他年份几乎都是增长的。 2018年，中海集团总收入1803.2亿元，其中房地产开发收入1745.1亿元，占集团总收入96%以上。

上海环宇汇依托中海国际中心，体量3万平方米的开放式街区，定位精品社区商业中心，餐饮占比70%以上。项目发挥商业配套优势，结合精准定位。其经营业绩在中国海外购物中心中名列前茅，客流业绩也远高于该产品线的平均水平。风云集汇的44年里，低杠杆、中等换手率、高利润，加上标签化的组合公式，中海能够以稳健的步伐、适应性的节奏，历经数个周期。

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具体来说，大致有两条线：一是长三角、珠三角、环渤海三大经济圈，区域市场大、风险低；二是长三角、珠三角、环渤海三大经济圈，区域市场大、风险低；二是长三角、珠三角、环渤海三大经济圈，区域市场大、风险低。另一种是中心城市，如西部地区的成都、重庆、西安等，以及中部省会城市。我们注意到，2022年上半年，中海系列公司累计合同商品房销售金额约为1385.01亿元，对应累计销售面积约为626.43万平方米，同比下降33.2%。分别为% 和40.3%。 —— 这样来看，前九个月的降幅与上年相比还是在收窄的，至少是在改善。

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上海、广州等欠发达地区：存量少、增长集中，瞄准高潜力副中心板块，打造城市标杆样本。去年，结构大幅调整，强化第二增长线。北京、沉阳、上海、广佛、成都五家区域商业管理公司分别直接管理华北、东北、华东、华南、中西部区域项目。中国海外增利增利混合型证券投资基金2023年年度报告基金年度报告2024-03-29。押宝综合体模式，中海商业可以依托母公司的资源禀赋，统筹开发购物中心和住宅或写字楼，共享客流。

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这是中海最高产品线——环球城MAX的首次发布，是上海西北地区最大的商业中心，总体量超32万平方米（MALL+山姆会员店+影院）。上海真如环球城MAX所在的真如板块于2001年规划为上海副中心之一，早期发展缓慢，但2018年后明显加速。

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与真如环球城MAX完全自给自足的模式不同，位于广州的中铁建南沙环球城是一个轻资产项目，战略锚定南沙副中心和南沙成熟商圈，依托中铁建海宇西“百万级综合体大成集团优势，旨在打造湾区商业旗舰标杆，计划于2023年开业。在城市层级方面，据商业地产头条统计，中海目前的土地储备和内地库存主要集中在高线、主流城市等低风险核心市场，净化能力较强，抗周期性较强。

相对而言，明天商业资产管理业务——中海商业（写字楼）、中海商业（商场）、酒店和长租公寓并不是中海业绩的核心贡献者，但已成为中海唯一的利好2022 年增长行业。

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